Para obtener ingresos pasivos, la mejor manera que existe es la de invertir en REITs
Antes de entrar en detalles de cómo invertir en REITs, debemos aclarar su concepto. Para ello, en uno de nuestros artículos anteriores, se explicó qué era un REIT o Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y cómo funcionaban; pero sin más detalles y muy básico, ya que se enfocó en profundizar 10 fondos de alto rendimiento extremo.
En esta entrada, detallaremos un poco más sobre generar ingresos pasivos con los REITs de manera general. Sea para generar altos dividendos o diversificar tu cartera, definitivamente esta es una buena opción de inversión, ya que los REITs permiten a los inversores participar en los ingresos pasivos de los bienes inmuebles sin poseerlos directamente.
Requisitos para que funcionen los REITs
Como requisitos, aquí te dejamos un resumen de ellos:
- Aportar al menos el 75% de los activos en bienes inmuebles.
- Pagar un 90% de los ingresos imponibles al año como dividendos a los accionistas.
- El 75% de la paga bruta debe proceder de los alquileres, ventas de bienes inmuebles o intereses de hipotecas que financien bienes inmuebles.
- Debe ser una empresa que tribute como una sociedad.
- Debe estar supervisada por administradores legales o por fideicomisarios
- Un mínimo de 100 inversores.
- Solo la mitad de las partes del REIT puede estar en manos de cinco o menos personas.
Tipos de REITs
Se dividen en dos principales, que son los REIT de capital y los REIT de préstamo hipotecario.
- REITs de capital: se refieren a oficinas, REITs privados y minoristas.
- REITs hipotecarios: poseen activos que producen intereses u obligaciones de deuda.
- REITs híbridos: mezcla de las dos primeras.
Cada tipo tiene características excepcionales que los inversionistas deben evaluar muy bien para decidir, ya que los resultados pueden variar, según el tipo de REIT donde inviertan su capital.
REITs de oficinas
Poseen y explotan propiedades de oficinas y obtienen ingresos mediante el arrendamiento o alquiler de espacio a los ocupantes de esas propiedades. Pueden diferir por mercado, por ejemplo, rascacielos en el centro de la ciudad o parques de oficinas rurales, o pueden concentrarse en tipos de ocupantes; organizaciones de innovación o elementos gubernamentales.
REITs privados o residenciales
Son fondos de inversión inmobiliaria que poseen o explotan estructuras privadas, por ejemplo, condominios, viviendas prefabricadas, alojamientos para estudiantes, viviendas unifamiliares y casas adosadas. Generalmente tienen características de protección en cuanto al alojamiento (es una necesidad) y, puede mantenerse con fuerza, incluso en recesiones.
REITs minoristas
También son fondos de inversión inmobiliaria, pero que poseen propiedades minoristas; por ejemplo, centros comerciales, complejos comerciales y cadenas de venta al por menor. El tipo esencial de ingresos para los REITs minoristas proviene de los alquileres y de los pagos de los habitantes, que son regularmente grandes organizaciones minoristas.
REITs hipotecarios
Son fideicomisos de inversión inmobiliaria que poseen recursos, por ejemplo, préstamos hipotecarios o valores respaldados por hipotecas, que crean el pago de intereses. Esto varía de REITs que básicamente, poseen un recurso real (activo físico), como una estructura o la tierra. Son sensibles a los tipos de interés.
REITs híbridos
Tienen una mezcla de activos de renta variable e hipotecarios. Ofreciendo una mezcla de los dos tipos fundamentales de posesiones REIT podría ofrecer a los inversionistas una mayor diversidad, en contraste con los REIT donde el énfasis está en áreas inmobiliarias, como REITs de oficinas o REITs minoristas.
Ventajas y desventajas de invertir en REITs
Al igual que cualquier otro tipo de empresa, los REIT gozan de notables beneficios y riesgos. De este modo, los inversionistas deberían evaluar los pro y los contra antes de destinar capital para comprar acciones.
Beneficios
Ampliación de cartera: el sector inmobiliario es una clase de activo que no está muy correlacionado con otros activos de inversión; por ejemplo, las acciones y los bonos, lo que puede ofrecer expansión a una cartera de inversión.
Obtener ingresos pasivos: los financistas pueden acceder a una remuneración de ingresos inmobiliarios pasivos, sin tener directamente activos inmobiliarios físicos.
Rendimientos significativos: debido a su requisito de repartir el 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos para los inversores, los REITs suelen tener mejores rendimientos en comparación con las acciones de dividendos habituales.
Los contras
Recaudación de impuestos: dado que los beneficios de la mayoría de los REITs no cumplen con el significado de IRS de dividendos cualificados, se les aplican tasas más altas que a los beneficios estándar.
Atención con los tipos de interés: sus costes parciales se mueven al sentido contrario del aumento de las tasas de los préstamos, lo que hace que los REITs sean inversiones más arriesgadas en entornos de tipos de interés crecientes.
Menor desarrollo relativo: por lo general, no dan un gran desarrollo de capital debido a que el 90% de la paga se entrega como dividendos, en lugar de reinvertirse de nuevo en la estructura de capital.
¿Cómo elegir sabiamente para invertir en REITs?
En base a lo que ya hemos explicado, entonces lo primero que deberá hacer es, abrir una cuenta de corretaje, así como un registro de CDP (Fideicomiso de propiedad de Carindale, en español) para empezar a elegir un REIT e invertir. Puede hacerlo, según los siguientes factores:
Rendimiento sobre la distribución
¿Cuántos dividendos reparte el REIT elegido? ¿Cuál es la rentabilidad en relación con el precio del REIT? Puede calcularlo teniendo en cuenta el beneficio por unidad, pagado a los inversores y dividido por el precio actual de la acción.
Tipo de REIT
¿En qué tipo de REIT dispondrá sus recursos? Por ejemplo, a algunos inversores les gustaría invertir en un REIT de venta al por menor que posea centros comerciales populares (donde puedan visitarlos). De este modo, el inversionista puede medir por sí mismo la evolución del REIT, en cuanto a la actividad humana y, además, la naturaleza de los inquilinos.
Naturaleza de las propiedades
Verifique las propiedades que posee el REIT. ¿Podría decirse que están situadas en el centro de negocios, o que están dispuestas en zonas densas con mucha gente que solo pasea, pero no consume productos de los comercios arrendados?
Tasa de ocupación
¿Se encuentra el REIT cerca del límite máximo o la tasa de ocupación es baja? La tenencia se compara con el pago de los alquileres y cuanto mayor sea la tasa de ocupación, mayor será el pago de los alquileres (ingresos pasivos) que el REIT estará adquiriendo.
